「借金は減らしたいけど、住宅ローンが残っている家は絶対に手放したくない」。そんな方にとって、個人再生の住宅ローン特則（住宅資金特別条項）は最も頼れる制度です。
個人再生の住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンの返済を続けながら、その他の借金を5分の1〜10分の1に圧縮できます。マイホームを守りつつ、借金問題を根本的に解決できる唯一の手続きといっても過言ではありません。
この記事では、住宅ローン特則の仕組み、利用条件、具体的な手続きの流れを詳しく解説します。
住宅ローン特則（住宅資金特別条項）とは
住宅ローン特則は、個人再生手続きの中で住宅ローンだけを特別扱いにする制度です。
基本的な仕組み
通常の個人再生では、すべての借金が圧縮の対象になります。しかし住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンは減額せずにそのまま返済を続けつつ、住宅ローン以外の借金だけが圧縮の対象になります。
例えば、住宅ローン残高2,000万円＋カードローン等500万円の借金がある場合、住宅ローン2,000万円はそのまま返済を続け、カードローン等500万円が100万円程度に圧縮される、といったイメージです。
住宅ローン特則の返済方法は5種類
住宅ローン特則には、以下の5つの返済方法があります。
そのまま型：住宅ローンを当初の契約通り返済し続ける方法です。住宅ローンの返済に問題がなく、その他の借金が圧縮されれば家計が回る場合に選択されます。
期限の利益回復型：住宅ローンの滞納分を再生計画の期間内（原則3年、最長5年）に分割で支払い、かつ住宅ローンの返済も継続する方法です。
リスケジュール型：住宅ローンの返済期間を最大10年間延長する方法です。月々の返済額を減らせますが、完済時の年齢が70歳以下であることが条件です。
元金据置型：リスケジュール型に加えて、一定期間元金を据え置き、利息のみの返済にする方法です。
合意型：住宅ローンの債権者と自由に返済条件を合意する方法です。債権者の同意が必要です。
最も多く利用されるのは「そのまま型」です。住宅ローンの返済は通常通り続け、その他の借金だけ圧縮してもらいます。住宅ローンの滞納がある場合は「期限の利益回復型」を検討しましょう。
住宅ローン特則を利用するための条件
住宅ローン特則を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。
自分が所有し居住している住宅であること
再生債務者（申立人）本人が所有し、実際に居住している住宅であることが必要です。投資用の不動産やセカンドハウスは対象外です。共有名義の場合は、本人の持分があれば利用可能です。
住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと
住宅に設定されている抵当権が、住宅ローンに関するもののみであることが条件です。事業用の借入で住宅を担保に入れている場合など、住宅ローン以外の抵当権が付いていると住宅ローン特則は利用できません。
住宅ローンの借入が住宅の建設・購入・改良のためであること
住宅ローンが住宅の建築費用、購入費用、またはリフォーム費用として借り入れたものであることが必要です。
代位弁済から6ヶ月以内であること（滞納がある場合）
住宅ローンの保証会社が代位弁済を行っている場合は、代位弁済から6ヶ月以内に個人再生を申し立てる必要があります。6ヶ月を過ぎると住宅ローン特則は利用できなくなるため、滞納がある場合は急いで手続きを進めましょう。
個人再生で借金がどのくらい減るのか
住宅ローン以外の借金がどの程度圧縮されるのかを確認しましょう。
最低弁済額の基準
個人再生で返済しなければならない最低額は、借金の総額（住宅ローンを除く）によって異なります。借金が100万円未満の場合はその全額、100万円以上500万円未満は100万円、500万円以上1,500万円未満は借金の5分の1、1,500万円以上3,000万円未満は300万円、3,000万円以上5,000万円以下は借金の10分の1が最低弁済額です。
清算価値保障の原則
最低弁済額のほかに、「清算価値保障の原則」があります。これは、自己破産した場合に債権者に配当される金額を下回る返済はできないという原則です。財産が多い場合は、最低弁済額よりも清算価値の方が高くなり、返済額が上がる可能性があります。
具体的な減額シミュレーション
例えば、住宅ローン以外に400万円の借金がある場合、最低弁済額は100万円です。これを3年間で分割返済すると、月々の返済は約2.8万円になります。住宅ローンの返済と合わせても、家計に余裕が生まれるケースが多いです。
住宅ローン特則を利用する際の注意点
住宅ローン特則を利用する上で知っておくべき注意点をまとめます。
住宅ローン自体は減額されない
住宅ローン特則はあくまで「住宅ローンを通常通り返済し続ける」ための制度です。住宅ローンの残高や金利が減額されるわけではありません。住宅ローンの返済が苦しい場合は、金融機関へのリスケジュール相談も併せて検討しましょう。
再生計画の認可が必要
住宅ローン特則を含む再生計画が裁判所に認可される必要があります。計画通りに返済できる見込みがないと判断されると、認可が下りない可能性があります。
返済を怠ると計画が取り消される
再生計画が認可された後も、住宅ローンの返済を怠ると再生計画が取り消される可能性があります。取り消されると、圧縮前の借金が復活し、最悪の場合は住宅を失うことにもなりかねません。
住宅ローン特則を利用しても、住宅ローン自体の返済は続ける必要があります。住宅ローンの返済が厳しい場合は、リスケジュール型を活用するか、任意売却も視野に入れた方がよい場合があります。
住宅ローン特則と任意整理の比較
マイホームを守りつつ借金を整理する方法として、任意整理と個人再生の住宅ローン特則を比較します。
借金の減額効果
任意整理は将来利息のカットが中心で、元金の大幅な減額は望めません。個人再生は元金を5分の1〜10分の1に圧縮できるため、借入総額が大きい場合は個人再生の方が効果的です。
手続きの負担
任意整理は裁判所を通さないため手続きが簡易です。個人再生は裁判所への申立てや再生計画案の作成が必要で、手続きに6ヶ月〜1年程度かかります。
選ぶ基準
住宅ローン以外の借金が300万円以下なら任意整理、300万円を超えるなら個人再生の住宅ローン特則が一つの目安です。ただし、個々の状況によって最適な手続きは異なるため、弁護士に相談して判断しましょう。
個人再生と住宅ローンに関するQ&A
Q. ペアローンや収入合算で住宅ローンを組んでいる場合も利用できますか？
ペアローンの場合、自分の持分に対する住宅ローンについて住宅ローン特則を利用できます。ただし、配偶者の住宅ローン部分は対象外となるため、配偶者の返済状況も含めて弁護士に相談しましょう。
Q. 住宅ローンの保証人に影響はありますか？
住宅ローン特則を利用して住宅ローンを通常通り返済し続ける限り、保証人に影響はありません。ただし、住宅ローン以外の借金に保証人がいる場合は、圧縮された残額の請求が保証人に行く可能性があります。
Q. 住宅ローンの滞納があっても住宅ローン特則は使えますか？
住宅ローンの滞納がある場合でも、保証会社の代位弁済から6ヶ月以内であれば住宅ローン特則は利用可能です。期限の利益回復型を選択し、滞納分を分割で支払いながら通常の返済を再開する形になります。
Q. 個人再生中に住宅ローンの借り換えはできますか？
個人再生の手続き中および信用情報に事故情報が残っている間は、住宅ローンの借り換えは困難です。信用情報が回復した後（完済後約5〜7年）に借り換えを検討できます。
まとめ
個人再生の住宅ローン特則は、マイホームを守りながら借金を大幅に圧縮できる強力な制度です。住宅ローンの返済は続ける必要がありますが、その他の借金が5分の1〜10分の1に減額されるため、家計の負担は大きく軽減されます。
利用条件を満たすかどうか、自己判断は難しいため、まずは弁護士に相談することをおすすめします。法テラスでは無料の法律相談も受けられます。
参考：個人再生の住宅資金特別条項とは？｜弁護士法人・響、個人再生の住宅ローン特則とは？｜ベリーベスト法律事務所
